Наверняка среди ваших знакомых есть много людей, которые подумывают об ипотеке или даже нуждаются в ней, но в силу нехватки знаний откладывают принятие решения по данному вопросу. И это не лишено логики, ведь такой долгосрочный вид кредита предполагает только взвешенные и продуманные действия. Постараемся пройтись по теме «с нуля».
Для чего нужна ипотека
Ипотека, проще говоря, это взятие кредита у банка для покупки жилья – начиная с комнаты и квартиры и заканчивая загородным домом, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. А раз речь идет о банковском кредите, значит, в первую очередь важен фактор платежеспособности, а степень потребности клиента в покупке жилья идет лишь вторым пунктом (разумеется, здесь речь не идет о социальной ипотеке).
Считаем необходимым прояснить вопрос с агентствами по недвижимости. Есть люди, считающие, что именно риэлторы занимаются выдачей ипотеки, но, конечно, это не так. Любые кредиты, и ипотека не является исключением, выдают только банки. Роль агентства состоит только в том, чтобы свести продавца и заемщика, получив свой процент и параллельно предоставив услуги нанятого банковского специалиста по ипотеке.
Кому принадлежит ипотечное жилье
Взяв ипотечный кредит, вы можете быть спокойны - теперь это ваша собственность. Но пока вы полностью не расплатитесь с банком по кредиту, недвижимость находится по залогом. Давайте представим – вы оформили ипотеку, не застраховали ее и так случилось, что решили отказаться выплачивать кредит. Действия банка в этом случае: чтобы вернуть оставшийся долг, продает недвижимость, а на те деньги, что вы уже заплатили, приобретает Вам другое жилье (примечание – ежемесячный платеж по любому кредиту состоит из суммы основного долга и процентов, так вот, банк купит Вам жилье только на сумму погашенного долга).
Опять же возвращаясь к вопросу о платежеспособности – после всестороннего изучения ваших доходов и оценки рисков, банк может дать вам ипотечный кредит значительно меньший, чем вам бы хотелось. То есть, к примеру, нашли вы подходящую квартиру, договорились с продавцом, занимаетесь оформлением сделки, а банк вам отказывает в необходимой сумме. И получается, чтобы приобрести эту квартиру, часть денег придется отдать продавцу сразу же при оформлении сделки. И, конечно, вернуть эти деньги будет очень проблематично.
Если вы подумываете купить квартиру в недостроенном, «несданном» доме, помните о следующем – если квартира не находится в чьей-либо собственности, взять кредит под ее залог невозможно. В таких ситуациях банк может дать разрешение на выдачу ипотеки под имеющуюся у вас другую недвижимость и, как только будут оформлены необходимые документы по новой квартире, кредит перейдет на нее. Бывает, что банк все же оформляет ипотечный кредит на новостройку (с более высокой процентной ставкой и оплатой финансовых рисков), если сам провел аккредитацию застройщика, с которым вы заключите договор.
Резюмируем вышесказанное – если вы взяли недвижимость в ипотеку, вы полноправно можете там жить, оформлять регистрацию родственников, сдавать в аренду (правда, санкция банка на эти действия все же потребуется). Продавать же, дарить жилье или обменивать вы не имеете права, пока не выплачен кредит.
Сколько вешать в граммах
Когда будете планировать взятие ипотечного кредита, будьте готовы к различным дополнительным платежам - они обязательно возникнут. К примеру, банк может взять комиссию за рассмотрение кредитной заявки.
Есть возможность снизить общую сумму, и, соответственно, проценты по ипотеке, если вы сделаете первоначальный взнос – продав другую недвижимость, например, или оформив потребительский кредит.
Банк, после всех манипуляций по проверке вашей платежеспособности, обозначил сумму, которую сможет вам выдать. При этом, если вы нашли более дешевое жилье и решили остановить свой выбор на нем, это не означает, что разницу в цене банк вам выдаст или иным способом компенсирует. Нет, вы получите кредит на сумму, равную цене покупаемого жилья.
Как будет посчитан первоначальный взнос? Банк проведет оценку стоимости выбранного вами жилья (кстати, если продавец захочет продать квартиру дороже, чем рассчитал банк, компенсировать разницу вам придется самому) и на основании полученных данных и будет оговорен первоначальный взнос.
Есть многое на свете, друг Горацио, что и не снилось нашим мудрецам
В жизни всякое бывает, и предвидеть все невозможно. При взятии ипотеки вы будете оформлять страховку от различных рисков – по утрате трудоспособности, по причинению ущерба третьими лицами вашему жилью, по утрате прав собственности. Но при наступлении страхового случая выплаты, вероятнее всего, будут осуществляться не вам, а банку. Поэтому при оформлении столь долгосрочного кредита рекомендуем подумать о страховании собственных рисков.
В случае, если банк, в котором вы оформляли ипотеку, был признан банкротом, вы должны не волноваться, что новый кредитор изменит условия оплаты ипотеки, а исправно делать взносы по кредиту – сменится лишь выгодоприобретатель.
