Когда мы выбираем кредит, в первую очередь обращаем свое внимание на процентные ставки, а потом только на всевозможные комиссии. В этот момент не многие задумываются о тарифах страховых компаний и их оформлении. Многие наверняка знают, что проценты можно платить двумя способами, но они даже понятия не имеют, сколько будет составлять реальная разница между выплатами. Поэтому мы сегодня и решили подсчитать, на сколько можно сэкономить деньги, правильно выбирая способ возврата займа, комиссий банка и тарифов страховой компании.
Исходные данные
Допустим, Вы сумели собрать деньги на первый взнос в сумме 20 тысяч долл., и нашли жилье за 100 тыс. Именно столько на сегодняшний день стоит стандартная двухкомнатная квартира не в самом престижном районе столицы. Вы оформляете кредит со сроком 20 лет под 12 процентов годовых. Давайте подсчитаем, сколько можно будет сэкономить.
Какой способ выплат выбрать?
Вообще, существуют два способа выплат кредита - аннуитетная и проценты на остаток основной суммы. Под первым подразумевается то, что заемщик возвращает задолженность равными долями. Во втором способе равными долями выплачивается само тело кредита. Иными словами, в этом случае сначала придется выплачивать большую сумму, которая каждый месяц будет снижаться.
Кажется, что при выплате кредита равными долями все понятно, но в нашем случае заемщик переплачивает значительную сумму денег. При аннуитетном погашении кредита каждый месяц вам нужно выплачивать по 881 долл. За 20 лет набегает сумма в 211310 долл. По второй схеме, когда проценты начинают начисляться на остаток, вам нужно будет в первый месяц внести 1133 долл., а через год ежемесячный платеж снизится до 1093 долл., через пять лет - 933 долл., через 10 - до 770 долл. в месяц.
Общая сумма ваших выплат при этом составит 176 400 долл. Разница составит в 34910 долл. Как видно, что эта сумма намного больше, чем ваш первый взнос!
Если есть возможность выплачивать кредит неравными долями, даже не задумываясь, выбирайте второй способ кредитования.
Время - деньги
Разумеется, чем меньше срок кредитования, тем меньше вам придется за него платить. Почти все банки определяют для заемщиков, которые намерены выплатить задолженность по ипотечному кредиту за 3-5 лет, сниженную процентную ставку с минусом 1 процента годовых. Однако, выплата займа за такой срок при сегодняшних расценках на жилье и уровне заработной платы для большинства остается только мечтой.
Давайте взглянем на таблицу расчета платежей. Подумайте, что если вы решили рассчитаться с кредитом за 10 лет, а не за 20, то сумма ежемесячного платежа увеличится вовсе не в два раза. При выборе аннуитетной схемы - всего на 30%, а экономия будет сопоставима с суммой кредита. Сами посудите: если рассчитаться по кредиту в 80 тысяч долл. за 10 лет, то здесь можно сэкономить 73,6 тысячи долл.
Разница при использовании второго варианта выплат (проценты на остаток суммы), конечно, не такая уж и большая, но тоже вполне впечатляет. Если увеличить сумму первоначального платежа на 28 процентов, то экономия составит 48 тыс. долларов при займе в 80 тысяч долл. на 10 лет.
Не забудьте про дополнительные платежи
Разовые платежи после получения ипотечного кредита облегчают кошелек лишь один раз, и переплату такую пережить легче. Однако, в отношении постоянных платежей нужно быть более внимательным. Даже незначительная разница в сумме на деле оказывается не такой и безобидной. Одно дело, когда раз в десять лет вы переплатите 300 долл., а посчитайте, сколько наберется, если ежемесячно будут набегать еще какие-нибудь платежи.
Главное, что нужно знать при выборе ипотечной программы: ежемесячный платеж и процентная ставка - это две абсолютно разные вещи. Поскольку польстившись на небольшой процент, вы можете оказаться на месте скупого, платящий дважды.
Вот некоторые составляющие, из которых будут складываться ежемесячных платежи в течение всего срока кредита:
- платежи за кредит (проценты банка);
- платежи за безопасность (страховка);
- платежи за право оставаться клиентом банка (определенная комиссия за обслуживание банковского счета);
- платежи за платежи (оплата за произведение платежей).
Можно прикинуть, во сколько могут обойтись дополнительные платежи.
Страховка
Если выбрать второй вариант (при стоимости жилья - 100 тысяч, первоначальный взнос - 12 тыс., срок кредита до 20 лет), только на страховку у нас будет уходить 640 долларов ежегодно:
- 400 долл. - страховка жилья,
- 240 долл. - страховка заемщика от несчастного случая.
На протяжении 20 лет вам придется платить 12800 долл. А, если выплатить кредит за 10 лет, то можно сэкономить порядка 6400 долл. Некоторые банки требуют страховать титул сразу на 5 лет. В нашем случае это вам обойдется в 1200 долл.
Комиссии
Следует обратить внимание и на то, берет ли этот банк комиссию за использование займа. Предположим, она составляет примерно 0,18%. Кажется - мелочь, но она выльется в 2,16 проц. годовых. Есть и такие банки, которые берут ежемесячную плату не от остатка, а от первоначальной суммы займа. В нашем варианте это будет составлять 80000 х 0,0018 х 12(мес.) х 20(лет) = 34560 долл.
Оплата услуг
Оплата услуг при внесении платежа, которая всегда зависит от политики самого банка, иногда достигает 1 процента. Если же заемщик за 20 лет выплатит 211310 долл., то переплата будет составлять 2113 долл.
В конечном счете, кроме процентов на протяжении 20 лет вам придется выплатить 12800 + 1200 + 34560 + 2113 = 50673 долл. Как видно, эта сумма превышает 50 процентов полученного кредита!
